I Sverige och många andra länder är det vanligt att bostadsköp delvis finansieras med hjälp av ett bostadslån, där bostaden utgör säkerhet för lånet. I enlighet med Finansinspektionens rekommendationer brukar man kunna låna maximalt 85% av priset för bostaden med bostaden som säkerhet. Resten av finansieringen måste man lösa på annat vis, till exempel med hjälp av sparade pengar, genom försäljning av befintlig bostad eller genom att ta ett lån som inte har bostaden som säkerhet.
Bunden ränta och rörlig ränta
I Sverige finns det i princip inte några banker eller kreditinstitut som erbjuder bolån med rörlig ränta där räntan faktiskt är helt rörlig och kan röra sig från dag till dag i enlighet med svängningar på räntemarknaden. När man i de här sammanhangen talar om rörlig ränta menar man istället ränta som är bunden för tre månader i taget. Väljer långtagaren att binda räntan för en längre period än tre månader kallas det bunden ränta.
Generellt sett brukar man få lägre ränta om man väljer rörlig ränta, det vill säga att inte binda räntan för mer än tre månader i taget. Dock innebär det ett osäkerhetsmoment, och många långtagare väljer därför att binda räntan för en längre period för att enklare kunna planera sin privatekonomi. Du kan jämföra räntan på bolån genom att besöka bästabolån.nu.
Ränteskillnadsersättning
Om du har bundit din bolåneränta för en viss period och vill lösa lånet innan bindningstiden har gått ut har långivaren rätt att ta ut en ränteskillnadsersättning, förutsatt att det finns en överenskommelse om det i låneavtalet (vilket det i princip alltid finns). Om lånet är stort och det är lång tid kvar på bindningstiden kan det röra sig om ett betydande belopp, så risken för att tvingas betala ränteskillnadsersättning är något man bör ta i beaktande när man fattar beslut om att binda bolåneräntan.
Du får göra avdrag för ränteskillnadsersättning i deklarationen, på samma sätt som för vanlig låneränta.
Ränteskillnadsersättningens storlek beräknas i enlighet med regler satta av Konsumentkreditlagen och av Finansinspektionens allmänna råd. I normalfallet används en schablon för beräkningen, men om det i ett individuellt fall är uppenbart att schablonen skulle ge långivaren en orimligt hög ersättning kan det strida mot god kreditgivningssed att använda den.
Den 1 juli 2014 trädde nya regler i kraft som avgör hur ränteskillnadsersättningen ska beräknas. Om du har ett lån där bolåneräntan bands innan detta datum gäller de gamla reglerna. En viktig skillnad mellan de gamla reglerna och de nya reglerna är hur jämförelseräntan räknas ut. Med de nya reglerna utgår man från bostadsobligationsräntor, med de gamla reglerna ligger statspappersräntor till grund för uträkningen.
För mer information, se Finansinspektionens allmänna råd för konsumentkrediter (FFFS 2014:11) och den beslutspromemoria som hör till det allmänna rådet.
Byte av säkerhet för bolånet
Om du säljer en bostad och köper en ny är det inte säkert att du måste lösa bolånet och betala eventuell ränteskillnadsersättning. Kontakta din långivare för att undersöka möjligheterna att bara göra ett byte av säkerhet, det vill säga låta den nya bostaden utgöra pant för bolånet istället för den gamla säkerheten.